■撰文：澂澂；出品：云创资讯

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现在我们是根据客户需求来提供产品，但未来将是我们制定产品来让客户产生需求。——YOU+国际青年社区副总裁单晴音

政策红利释放，大量资本涌入，房地产商入局，互联网思维赋能……长租公寓在国内遍地开花，近一两年来虽有乱象出现，并且也经历了爆仓之痛，但不可否认，在多数行业凛冬来临之际，长租公寓市场依然遍地黄金。

云创资讯曾在「长租公寓难赚钱，为什么还有那么多玩家奋不顾身」一文中，对长租公寓的市场环境作了介绍。在2018创新创业节上，YOU+国际青年社区副总裁单晴音也发表主题演讲，对长租公寓行业环境作了进一步分析，并着重跟大家分享了YOU+的产品理念和运营模式。

图丨单晴音在2018创新创业节上

YOU+国际青年社区是一家面向现代都市青年的品牌公寓，成立于2012年，并在2014年获得雷军的投资，2016年成功撩到了马云。在中商情报网公布的长租公寓TOP 20品牌榜单中，YOU+在2017和2018年连续两年位居榜首。

2015年前后，在资本光环的加持下，YOU+走上野蛮扩张之路，曾引发了一系列运营管理问题和公关危机。2016年YOU+踩了一脚刹车，对已有项目进行了盘整，并开始重新反思自身的价值。现在YOU+经营管理模式有三种，一是全权经营模式，二是管理输出经营模式，三是经营管理模式。

图丨YOU+蒸汽波音乐派对

YOU+国际青年社区副总裁单晴音在会上提到，通过这两年的摸索发现，YOU+擅长的并不是拿地盖楼、做工程分蛋糕。YOU+最大的优势是做蛋糕上的奶油，也就是YOU+的社群运营管理。找大量的蛋糕，用最大的优势投入到奶油上，然后把蛋糕辅助升值，让人们在这个场景存留的时间更长，产生的价值更多。所以从空间产品到移动C端，再到社区运营，YOU+都有大量的社群思维在里面。

目前YOU+产品主要分三块：YOU+国际青年社区、YOU+Pro精英社区和YOU+青年创业社区。青年社区主要针对25岁左右的青年，精英社区主要针对28-32岁的海归、精英，创业社区用户的年龄差异会被打破。单晴音提到，青年社区和精英社区偏人才公寓，房地产商尤其喜欢精英社区，因为这个房间的格局可变化性更大，整体的产品层次可以提升得更高，相对应的市场价格也更加客观。但政府更喜欢的是创业社区，该社区有30%-50%的席位是给创业者的，其他的则给到未来想要创业或者有创业帮助的社群，这类社区产品也更容易得到政府的支持。仅从空间产品上，YOU+就对用户群体作了一轮归类。

图丨YOU+产品矩阵

在YOU+，租客被称之为是家友，但并不是每一个有租房需求的人都能成为家友。为了聚集有相似价值观和需求的人群，YOU+建立了一套多元的筛选机制来筛选租户，其中一条规则是“三不租”：①45岁以上“中年心态”不租；②带小孩和老人入住的不租；③不爱社交、不爱分享的人不租。单晴音介绍说，YOU+对家友进行考核，把价值观相似的人聚集在一起，再通过社群活动让家友相互结识，从而节省他们的社交时间。同时YOU+还在社区加入自治管理制度，由家友共同制定规则，一来可以降低社区管理成本，二来可以增加用户粘性，形成口碑传播。

YOU+移动C端App With，中文名叫一起。这是YOU+给家友和认可YOU+理念的年轻人做的社交产品，他们可以通过App预约社区，群里聊天，发红包表情，参加社区活动。另外YOU+也会有针对性的做一些线上运营活动，还接入了VICE等青年媒体内容。根据单晴音在会上透露的消息，With后面还会上线积分商城和U币，通过更多的线上运营活动来提高家友黏性。

图丨YOU+移动C端App With登陆界面

这样从导流到自治再到口碑传播，YOU+社群运营基本形成闭环。这种社群运营模式带来的用户转化也是显而易见的，据单晴音介绍，在YOU+现在客户来源比中，朋友介绍占比56.29%，家友拉客占比23.10%，其获客成本远低于行业的平均获客成本。

小户型大公区的空间、多元的租户筛选机制、丰富的社区社群活动，这种建筑+人+时间的时空价值，也成为了YOU+所坚持的产品理念。单晴音认为，未来年轻人应用的场景将不再局限于互联网，而是任何可被利用的空间场景，现在YOU+是根据客户的需求来提供产品，但未来将是YOU+制定产品来让客户产生对应的需求。YOU+要做的，不是一栋简单的青年公寓，而是一个可以引领青年生活方式的社区生态。

图丨单晴音在2018创新创业节上

目前YOU+在北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、南京、成都佛山9座城市管理着超过5000间的房间，储备房间数为35850间，按照YOU+此前的计划，预计2018年底管理规模将达到10000间。在接受云创资讯采访时，单晴音表示到，其实YOU+从去年年底开始关注昆明市场，现在也在积极的和昆明的公租房管理机构对接，希望能够尽快的进入昆明市场。“从全国的房租收入比来说，昆明的公寓领域其实是非常良性的，我们也希望未来YOU+的进入能给昆明的长租公寓市场带来不一样的气氛。”单晴音最后这样说。

单晴音接受云创资讯采访视频（部分）

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