■撰文：澂澂；出品：云创资讯

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即使房价不涨，房产也依然是最好的资产保值方式。

——昆明楼市CEO文锋

今年全国楼市大面积降温，市场预期不断下滑。然而在这种楼市降温的大背景下，公寓产品却异军突起，迎来了销售高峰期。

 

昆明本地自媒体昆明楼市CEO文锋在2018沃力创新创业节上，以「昆明服务式公寓市场分析」为主题对昆明楼市做了的精彩分享。具备12年房产媒体从业经验的文锋指出：不动产依然是目前最能保值的方式，没有之一。

 

图丨文锋在会上发表主题演讲

目前全国楼市行情不好，昆明也是如此，于是公寓就受到了青睐。以昆明万达周边为例，润城的住宅项目均价为12500元/㎡，而它的公寓项目均价同为12500元/㎡。100平方米的住宅和55平方米飞公寓，单价一样，住宅总价是公寓的两倍，而出租时，面积只有住宅一半的公寓却能租出住宅同样或者更高的租金。由于投资与回报不成正比的原因，这也是昆明的公寓单价并不低，但却卖得很好的原因之一。

 

另一方面，兼具了“投资性选择”和“过渡性居住”的特点，公寓才能够受欢迎并在市场如此降温的情况下迎来众多投资者的青睐。公寓一般位于市中心繁华地带，周边交通条件便捷，生活配套样样齐全，对很多人来说，工作与生活都十分方便，是很多初入职场人士的刚需购房首选。公寓产品本身对区域发展成熟度要求更高，而其集中区域，也更容易形成一个地区的商业、居住功能集合。”文锋也指出，公寓产品成投资热点，更深层次的是城市核心功能区对商住功能的产品新需求。

 

图丨昆明公寓市场供求走势

根据锐理数据显示，上半年昆明公寓产品的月均成交约为4.7万方，如果按照套均40-50平米计算，月成交套数约为950至1200套。在房价涨幅方面，昆明公寓成交均价10641/ 平米，环比增长28%，同比增长24 %。虽然需求潜力不小，但昆明公寓市场的区域分化也十分明显，并不是所有的公寓都好卖，昆明公寓的主战场是三个区域——西市区、南市区和呈贡，占据销售面积的前三位，其中西市区销售面积最大，呈贡的存量最少，南市区库存面积最大，相对来说，西市区和呈贡的存销比更为均衡，属于昆明公寓开发销售状况更为健康和有潜力的区域，可见这两个区域产生了融创两个公寓明星项目并非偶然。

 

另据《昆明公寓市场调查报告》显示，2018年1-10月，昆明SOHO公寓新供面积59.73万㎡，成交47.05万㎡，成交金额41.3亿元，成交均价8778元/㎡，同比上涨约17%；昆明LOFT公寓新供面积15.73万㎡，成交6.72万㎡，成交金额9亿元，成交均价13387元/㎡，同比上涨约45%；

 

拥有优质配套，方便生活起居，公寓周边一般拥有成套的配套设施，如昆明同德广场周边就拥有着集休闲娱乐、时尚餐饮、购物体验为一体的商业配套，除此之外，交通也非常便捷，周边路网丰富，多条城市干道通过，距离项目300米即达二环快速路，地铁2号线可以直接到达。

 

图丨文锋参与会上圆桌论坛

文锋还特别指出，在昆明的调控政策出台后，让部分购买力担忧未来主城区限售政策跟随，也将刺激部分房地产投资资金转向昆明城区商业物业，尤其是增速突出的南市区板块。事实上，这也是开发端市场的一个选择，据了解，目前南市区板块也是昆明房地产市场主要的公寓等商业物业集中地，以金产区城市副中心板块为例，由于新兴商务集群定位和金融等产业支撑，片区内也成为昆明公寓产品销售量最突出的区域。

 

一直以来，房地产物业结构的城市化进程一个重要指标，就是商业和商住公寓类产品的比例不断扩大。公寓产品销售升温，其实是昆明投资性需求市场增长的一个体现。随着城市化推进对商务办公和居住等综合性市场需求不断增加，更具灵活性和立体空间的LOFT公寓产品，也成为市场需求选择主流。未来在“租购并举”政策引导下，服务型公寓的价值将继续凸显。

 

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